维 辰

房贷利率高于5%的朋友们，可以考虑置换成3.7%（的经营贷）。”近来，受房贷利率持续下行、资管产品收益率下降等因素影响，全国多地出现提前还贷潮。随着经营贷利率持续走低，与存量房贷之间的利差逐渐拉大，甚至超过2个点，部分购房者在贷款中介的推荐下，试图用经营贷置换房贷，以节省房贷利息。

    “房贷转一转，利息省一半”，天上真的会掉馅饼吗？

    贷款中介以利诱人，但房贷转经营贷压根不是单纯的经济问题。顾名思义，经营贷是银行向个体工商户或小微企业等经营实体发放的经营性用途的贷款。其利率之所以低，是因为享受了国家减息政策。随着国家加大对小微企业的支持力度，不少银行贷款利率下探至3字头。将经营贷挪用至房地产领域，不仅严重偏离了扶持小微企业的政策初衷，也严重违背“房住不炒”原则。央行和银保监会多次强调经营贷仅可用于企业经营周转，对违规贷款银行开出巨额罚单。2月10日，辽宁银保监局还发布《关于提前还贷或转贷的风险提示》，再次重申经营贷风险——“如伪造经营资料获得贷款，则涉嫌骗贷，情节严重的，将被依法追究刑事责任。”这也正说明，经营贷有特定的用途和政策指向，与按揭贷款之间的利差并非一个天然的套利空间。

    房贷转经营贷，最主要不是划不划算的问题，而是违反政策甚至违反法律的问题。哪怕只算经济账，“陷阱”也不可能变成“馅饼”。如一些人所说，换贷的人不傻，他们借低利率、还高利率是出于理性计算，中介费等成本已经考虑在内。从实际情况来看，部分银行为留住客户主动提供转贷服务，放松了贷款准入门槛和资金流向核查，“银行也没有亏，小微经营有财政贴息，资金成本较低”。但监管部门的监管力度、对小微企业的支持力度，无不影响换贷者的实际综合成本及财务风险。“保证成功续贷”“续贷利率不变”，不在中介能力范围之内。届时产生的经济成本，其实不可估量。

    违规转贷引发的思考是，如何减轻房贷利率高位站岗人群的不平衡感。

    不少人呼吁降低存量按揭贷款利率，的确有助于避免一些人走上歪路。据财新报道，监管部门“很清楚利差较大导致市场上存在经营贷置换按揭贷的套利行为”，多次研讨应对方案，希望把存量首套房按揭利率降到合理水平。其他的贷款要不要跟着一起动，是否会形成更多的矛盾，都需要时间去论证。对新老房贷利差，还有一条市场化的解决思路。比如，有银行为按揭贷款客户推出的理财产品实际上就发挥了房贷再定价的功能，变相降低了按揭贷款利率。不同城市房地产市场差异很大，市场化调节灵活性更高，值得探索。这都是“疏”的策略。

    至于“堵”，“转贷降息”套路已经引发监管部门关注，相信相关核查和追责行动也已经在路上。总的来说，经营贷置换房贷，不是个好主意。