辽宁、内蒙、吉林、上海等多地开发商资金链断裂,频频出现不能交房现象。开发商一拖再拖,购房者心急如焚。《天天315》本期聚焦:开发商遭遇钱荒迟迟不交房,“准业主”该如何维权?

央广网财经北京7月17日消息据经济之声《天天315》报道,进入2014年,打折、降价替代火爆、抢购这样的字眼,成为了中国房地产市场的关键词。无论北京上海这样的一线城市,还是济南、呼市这样的二三线城市,新建商品房销量都在不断下滑。政府取消限购,开发商以价换量的各种促销手段不断地冲击着消费者的眼球。经历了2013年的房价疯狂上涨之后,面对打折、降价房很多人都动了心。现在买房是不是合适?开发商大幅降价的楼盘可不可靠?这是所有准备买房的人心中的疑问。

另一方面,许多开发商正在经历资金链断裂的危机,老板跑路、项目烂尾在房地产行业已经司空见惯。即便有的购房者在一两年前高价时买的房,也有可能面临着无法交房的风险。

最近,中央人民广播电台投诉平台接到来自辽宁、内蒙、吉林多地的多名购房者投诉,当地开发商发生因为没钱,导致工地停工,迟迟不能交房的情况。

辽宁省盘锦市的张先生在2013年3月,支付11万元的首付,购买了一套盘锦龙驿房地产开发有限公司开发的商品房,小区名字叫“盘锦市兴隆台区西水湾二期枫丹白露”,开发商承诺2013年6月左右交房,但是现在距离交房期已经过去了一年多时间,和张先生一样买房的300多户业主一家也没有住上新房。

张先生:我是2013年3月份在盘锦市兴隆台区西水湾二期枫丹白露买了一套商品房,85平,当时价格是4000元一平。我是贷款付的首付,首付交了11万多。当时说2013年6、7月份才能下来,结果一直拖到现在。这边我们来了很多次,不止我一个,现在工地上都没有人干活了。

有一点需要提醒的是,张先生到现在还不太明白购房合同和协议的法律意义。他买房的时候,开发商承诺帮他做购房贷款,所以,他交完首付并没有签订购房合同,直到现在,购房贷款也没办下来。如今,开发商因为资金链紧张,和第三方有外债纠纷,施工工地已经停工多日。仍然租房住的张先生一家人,每天都去开发商那里询问事情有什么进展。直到本期节目播出之前,经过协商,开发商拿出了一个解决方案,但张先生并不想接受。

张先生:没有签那个正式合同,因为当时我买房子的时候,开发商说你得先把首付交了,然后银行给你贷款,我儿子就把首付给他了。我们有收据,购房合同就一个草书,但是没有盖他们的公章。

他现在已经把合同给我们看了,定了说在2014年10月8日前仍不交房,就全额给我们退钱。关于赔偿这块,说是2013年买的,全款的,100平以上的,按每月500块钱赔款。如果是贷款的,100平以上的,按500块钱的30%,就是每个月150块。60平以上的贷款的,就是每个月400块钱的30%,就是120块。现在这份草案已经打出来了,如果业主同意的话,可以现在签这个合同。这个协议我不同意,因为我是贷款的,我2013年交的钱,到现在房子还没下来,我房子是85平的,他每月才赔我120块钱的违约金,连租房子的钱都不够。

比张先生情况更糟糕的,是一位来自内蒙古鄂尔多斯市的王先生。他在2011年用全款17万元,买下了鄂尔多斯市东胜区辉煌国际开发公司开发的一间底商。开发商承诺2012年交房,然而直到现在,房子也没有封顶。

王先生:我们是2011年买的,在鄂尔多斯市东胜区,我们是当时买的车库,17万。它当时盖的都是商铺、车铺,还有住宅、酒店这些设施。我那时候买车库其实就跟小底商一样。我们当时付的是全款,但房子到现在还没盖起来。

王先生说,现在开发商连盖都不盖了,涉及1000多户业主的工地,只有十来个工人在干活,开发商也没有给任何说法。

关于鄂尔多斯的楼市状况,相信很多人都已经有所耳闻。王先生正是亲身经历了这一切的见证者。他说,2011年,他买下这间底商的时候,正是鄂尔多斯市房地产开发最疯狂的时候,房价也最高。当时每平米7000多、8000多元,人们争相抢购,很多人只付了50%的首付,很多开发商的确把房子盖了起来,但是还没完全竣工的时候,鄂尔多斯楼市就发生了翻天覆地的变化,房价被腰斩,跌到了3000多元一平,很多人已经不愿意继续还房贷,开发商也就不愿意再花钱把房子盖完。就这样,大批的烂尾楼形成了。现在,即便房价便宜下来,也很少有人敢再买,怕再上当受骗。

遇到这样的事情应该怎么解决?去法院起诉是很多人能想到的唯一办法。吉林省长春市的赵先生,2011年11月底,在当地的恒盛豪庭小区买了一套房子,当初双方已经签订了买卖合同,开发商承诺在2013年的10月20日前就能拿到房子,但直到现在,赵先生还没有拿到房屋钥匙。

今年四月底,他向长春高新技术产业开发区人民法院提起诉讼,要求开发商退还房款并承担违约金。五月中旬,在法院的主持下,他和开发商达成和解,民事调解书上注明,在调解书生效15日内由开发商返还房款并承担违约金,可是离法院下达的民事调解已经过去了一个多月,他一分钱也没有拿到。和赵先生有相同情况的十几名业主也提起了诉讼,并要求法院强制执行。

赵先生:开发商的答复是说现在没钱。

业主:我们现在找开发商就是打算要他们给一个承诺,什么时候把钱给我们,我们就要这个承诺,让他们尽快把钱还给我们。

恒盛汇鑫长春职业有限公司的负责人最终答应,和高新区执行局还有区政府一起给业主一个答复。

负责人:我们这边已经跟高新区执行局,还有区里的政府协商,给他们一个答复,我们单位和业主也得去,大家在一起协商,看怎么保证大家的利益。

即便是在上海这样的一线城市,也有开发商拖延交房的情况存在。有市民在上海的嘉定区的悦合国际广场购买了公寓,然而开发商却违反合同,迟迟没有交房,更让业主着急的是,现在开发商连施工都已经中断,售楼处也已经是人去楼空。悦合国际广场的开发商为上海悦合置业有限公司,按计划,这个项目由一幢甲级写字楼,三幢LOFT公寓和一幢综合商业楼宇组成,总建筑面积达到22万平方米。部分公寓的业主告诉记者,这个楼盘本应在去年年底交房,却出现延期,之后开发商承诺在今年6月底之前完成交房手续,没想到又再次落空了。

业主:我们去年大概6月份买的是LOFT复式公寓,2万2左右,我们的房款都已经付了,120来万。

记者通过业主联系到了开发商的工作人员,对方透露,项目停工的真正原因是资金链断了。

工作人员:我们和施工方,因为拖欠他们施工款,他们现在不是停工吗。现在具体还要看情况,因为房子造不下去了,它缺少资金,就是要托盘。

记者从多方面了解到,这个项目开发商悦和置业由于拖欠银行贷款逾期未还,相关银行已经向法院起诉,目前这个楼盘已经被上海市闵行区人民法院以财产保全的名义正式查封,也就是说,在开发商将资金窟窿补上之前,都不进行预售登记,也不允许继续销售。

专家点评

开发商遭遇钱荒迟迟不交房,“准业主”该如何维权?我爱我家房地产经纪有限公司控股公司总裁胡景辉、北京潮阳律师事务所律师綦晓芳就此问题进行解析。

经济之声:目前多地出现开发商资金链断裂,不能交房的现象会不会更加严重?

胡景晖:从总体来看,从去年四季度开始房地产进入下行通道,造成的现实压力现在已经出现了,未来也有进一步蔓延的可能。

从数据来看,今年上半年全国房地产的商品房销售面积48365万平米,同比下降了6%,而销售额同比下降了6.7%,其中住宅销售额下降了9.2%。很多开发商还是需要销售回款来作为项目运营维护的基本保障,这跟上半年相比,有明显下降。

从资金方面来看,今年上半年开发商的企业到位资金是58913亿元,同比增长了3.0%,但银行每年的开发商资金到位的数量,通常会比上一年递增10%,从这一点来看,虽然很多地方对限购进行了松绑,但事实上市场的热情还是不高。另外一方面,再加上银行按揭贷款的支持力度其实近期并没有明显好转,所以从开发商销售回款这方面来看,下半年仍然面临比较大的压力。

此外,从开发商资金状况,比如说投资金的状况来看,现在央行、银监会,包括各大银行也在密切关注上游的开发贷款情况。从上游的开发贷款和资金筹措到下游的销售状况,恐怕下半年对开发商来讲,资金链甚至比上半年还要更紧张。由此产生的一些延期交房,或者烂尾的可能性,还是有的,有可能会比上半年更严重。

经济之声:在开发商没有履行购房合同甚至没有跟消费者签订合同的情况下,开发商和购房者签订其他协议,在法律上是不是可以生效?

綦晓芳:一般来说,开发商未履行购房合同并不妨碍其与购房者签订其他协议的法定效力。因为协议只要是双方真实意思的表示,且不违反法律规定,其法律效力应予以认定。这与开发商是否履行购房合同没有必然联系,它们之间是独立的法律关系。

经济之声:购房者在遇到开发商不能按时交房的情况时,最好的解决办法应该是什么?

綦晓芳:我国合同法第94条规定,当事人一方迟延履行主要债务,经催告后在合理期限内仍未履行,对方可以解除合同。最高法在商品房买卖合同纠纷解释中,对合理期限进行了明确。该解释规定:出卖人迟延、交付房屋,经催告后,在三个月的合理期限内仍未履行,当事人一方请求解除合同的,应予支持。但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定,经对方当事人催告后,解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的,解除权应当在解除权发生之日起一年内行使;逾期不行使的,解除权消灭。

因此,开发商迟延交付房屋的话,购房者可以根据具体情况要求解除合同、或者退房,但必须按照法定的条件和程序办理。如果满足合同约定的退房条件,最好还是先与开发商进行协商,这样可以省去一定的诉讼费用。如果开发商提出的补偿条件能够使购房者满意,购房者可根据自身的情况收回退房的要求,或者在开发商协助下办理相关的退房手续。如果协商未果,再选择诉讼或者仲裁。我认为这种比较合适。

购房者未在合同中约定退房条款,但符合法定的退房条件,一般情况下,法院也会支持购房者的退房要求。对于未经合同约定,也不在法定范畴内的退房请求,建议购房者,应当先找开发商进行协商。在协商不成的情况下,可以持有效证据,向消费者协会投诉,也可以向工商、建设房产管理等行政部门进行申诉,或者向法院进行起诉。