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重磅 | 政策“三道红线”高压相关热门事件一览

2020年09月15日 订阅号 我要评论 扫描到手机

01房企融资“三道红线”针对的不只是房企 而是防范系统性风险

近日,住房城乡建设部、人民银行在北京召开重点房地产企业座谈会,研究进一步落实房地产长效机制,并且形成了重点房地产企业资金监测和融资管理规则。会议明确了收紧房企融资的“三道红线”:1.剔除预收款后的资产负债率大于70%;2.净负债率大于100%;3.现金短债比小于1倍。

根据“三道红线”的触线情况不同,所有房企又被分为“红、橙、黄、绿”四档。红色档:三线全超,接下来不得增加有息负债;橙色档:超过两道线,有息负债规模年增速不得超过5%;黄色档:超过一道线,有息负债规模年增速不得超过10%;绿色档:即使三道红线都未中招,有息负债规模年增速也不得超过15%。

有人说这是给房企融资套上了紧箍咒,是限制房地产行业的发展。

对此,我们认为,这次会议的大背景不仅是针对房地产行业,而是防范系统性金融风险的一部分。近段时期,福晟、泰禾所引发的一系列偿债风险,已引起有关部门的重视。毕竟,一些企业如果倒了,牵扯面将会很广。

当前,防范系统性金融风险,一部分来自于金融机构,一部分来自于大企业,而房企自然包括在其中。但这并不意味着房地产行业的系统性金融风险就很大。

前不久,中国人民银行党委书记、中国银保监会主席郭树清撰文指出,房地产金融化泡沫化势头得到遏制。房地产泡沫是威胁金融安全的最大“灰犀牛”。近年来,各地区各部门根据“房住不炒”和“一城一策”精神,优化金融资源配置,严防资金违规流入房地产市场。2019年与2016年相比,房地产贷款增速下降12个百分点,新增房地产贷款占全部新增贷款的比重下降10个百分点。既满足房地产行业平稳发展的正常需要,又避免因资金过度集中出现更大风险。

由此可见,当下,房地产“灰犀牛”风险已经大大降低,只是个别企业风险尚未完全消除,所以需要抓大放小。所以,这次房企融资三道红线背后的政策诉求,其目的不是要遏制房企,也不是不允许企业举债,而是让企业在债务达到三道红线时提高风险意识,对其融资行为进行一定限制。另外,在此基础上扶植优质企业,通过这个逻辑引导房地产行业降杠杆,以此来保证房地产行业的高质量发展。

接下来,主管部门或将通过对三道红线的摸索,为明年可能出台的政策奠定基础。这次重点房企齐聚一堂,哪怕负债率达到红线的房企,也没有被要求立刻停止融资,只是对其融资行为有所限制。

总体而言,“三道红线”对于房企还是比较包容的,大方针是让大家逐步化解风险。从快速加杠杆往平稳去杠杆过渡,可以说这次的政策是比较接地气的。

对于已触达红线的企业来说,应尽量增加去化率,提高回款率,减少负债率。而对于整个房地产行业而言,尽管有了新的高压线,企业仍不可能停止拿地。从政府层面来说,也不希望市场出现大起大落的情况。

02三道红线压顶 邢台下半年迎来降价潮

半年前,疫情的“蝴蝶效应”下,房地产一改往常的传统营销方式,将“售楼处”从线下搬到线上;半年后,“三道红线” 的出台,再次助推房地产新变革。有人直言:一场“大风大浪”即将席卷房地产市场。

8月20日,住建部、央行在北京召开重点房企座谈会,此前引发猜测的“三道红线”新规终成事实。

所谓“三道红线”指的是,其一、房企剔除预收款后的资产负债率不得大于70%;其二、房企的净负债率不得大于100%;其三、房企的“现金短债比”小于1 。根据“踩线”情况,房企将被划分为红、橙、黄、绿四档,所在档位将直接影响房企的融资额度。

一方面,“踩线”企业众多。据澎湃新闻报道,以2020年中期数据为准,220家A股、港股、美股上市房企中,“踩线”房企多达七成;另一方面,融资作为土地以外,房企的另一条生命线,在房企的发展过程中发挥着至关重要的作用。

2021年1月1日起,“三条红线”融资新规将在房地产全行业全面推行。也就是说,留给房企的“亡羊补牢”时间仅剩4个月。

可以肯定的是,“三道红线”的“落地”倒计时,将倒逼房企们进行一场降负债“大战”。

目前,铺设水田头村临时入村路40米,初步解决了该村民出入难问题;通过消防车送水进村,解决德义村委会山尾、枝根等多个村庄群众饮水难问题;经济科、社会科及村委会干部进村入户排查受灾损失情况,及时统计上报,联合相关部门开展防疫工作。

约束融资仍存空间

李文(化名)是某TOP10房企的投拓岗员工,在他看来,“本次红线设置的用意有三。一是防止不透明的资金流入房地产,二是降杠杆,三是降低当前土地市场热度。”李文告诉新地产财经,这三大方向不是现在才有,一直在做,只是现在把目标对象从行业具化到了个体。

融资新规指出,连踩三条线的房企有息负债规模不得增加;连踩二条线的房企有息负债规模年增速不得超过5%;踩中一条线的房企有息负债规模年增速不得超过10%;“三条线”均未踩中的房企有息负债规模年增速不得超过15%。

“从融资的角度讲,‘红线’只会限制房企不能再增加贷款额度,也就是只能用到期的债务进行替换。”李文认为,红线出来后,房企(融资)会收敛一些。不过要想防止不透明资金流入房地产并不容易。

李文介绍,房企融资中,绝大部分是开发贷和前融(即发生在开发贷之前的融资),主要是针对项目融资,使用集团授信额度;其次才是公司发债、境外发债等。

同样从事房地产投拓业务多年的张强(化名)告诉新地产财经,对比之下,“三道红线”对央企的约束力度更大,不能做前融了,不过央企还是可以做信用融资或者信托,这样明面上资金是不流向地产的。

在中房商学院副院长邓明政看来,“三道红线”存在一定空间。他告诉新地产财经,“三道红线并未约束房企股权融资,而房企又非常擅长“明股实债”的融资模式。

中期业绩会上,中南建设董事、副总经理、财务总监辛琦也表示,政策倒逼我们,在“股+债”的模式里,可能在“股”的端口做更多努力。

对于房企来说,“明股实债”是一把双刃剑,优点在于能够快速降低财务杠杆,优化资产负债表;但缺点同样非常明显,表外隐形负债的不断增长,有可能为未来的债务违约埋下“地雷”。

促销回款成为关键

虽然“三道红线”仍有空子可钻,但不代表房企对于“三道红线”无动于衷。

中期业绩会上,各房企纷纷表明降负债决心。融创中国行政总裁汪孟德表示,我们的负债率一定会持续快速下降,争取净负债率到年底明显下降,今年年底达到120%,明年年底达到100%以下。而关于剔除预收账款的净负债率,汪孟德表示,“争取未来在三年内达到红线目标。”佳兆业高级顾问谭礼宁也指出,2020年公司的净负债率计划降至120%。

更有房企表态快、行动更快。8月底,中国恒大总裁夏海钧刚刚在业绩发布会上表示,恒大的回款大部分都是通过按揭回笼,恒大会快速增加销售额和现金回笼,这可以有效降低公司的银行贷款和负债。9月初,恒大的600盘7折促销售行动则已经开始落地。

多位房地产业内人士告诉新地产财经,近期恒大的7折促销和“三道红线”有一定关联。

中国企业资本联盟副理事长柏文喜告诉新地产财经,恒大是头部企业中财务指标触碰“三道红线”的代表型企业,这三项指标要依靠表内负债表外化、明股实债、股权融资等回到监管红线内的难度和以借新还旧来进行债务腾挪的难度均比较大。

“因此,恒大更多的要依靠销售去化来优化现金流和财务指标以解决流动性压力,让企业财务尽快回到稳健区间并符合三条监管红线的要求。”柏文喜认为, “金九银十”是恒大不可错过的“创收”契机,推出大力度的促销措施势在必行。

李文所在的房企和恒大处境类似,同属于三道红线均“踩”的红档企业。李文推测,“虽然目前公司还没有针对‘三道红线’做出调整,但是应该也会做一波营销,无论是从集团的角度还是事业部的角度,都会把业绩和指标落到部门或个人的身上。”

邓明政表示,“三道红线”的落地,将会迫使房企销售策略和能力全面提升。此外,他还指出,除了普通的销售回款外,房企还可以通过项目整售、股权合作等其他回款手段。

柏文喜则指出,“三道红线”监管之下,要继续靠以往的借新还旧来解决流动性压力的操作空间受到限制,因此房企除了加大股权融资、表外融资和联合开发、引战战投等方式之外,就只能采取加快销售回款的方式和相对压缩资本性开支来缓解现金流压力。前者靠的是加快推盘和加大促销力度;后者靠的是减少或减缓拿地。这将会成为高负债房企未来的一个代表性趋势。

高周转与审慎拿地并行

随着“金九银十”开启,房企的促销力度已经崭露头角;而加快推盘也被不少房企纳入下半年的发展计划。

业绩发布会上,辛琦表示,(政策的出台)让我们必须实现快速周转,快速、有效地缩短工期,做更多推广,保证在成本没有过多增加的前提下提升结利,包括把利润结转出来之后,增厚净资产。

正荣地产董事长兼行政总裁黄仙枝也强调,快周转是公司要坚持的重要原则之一。这一原则直接影响着公司的买地哲学。正荣地产副总裁刘伟亮表示,“正荣更关注整个项目的周转效率、利润规模、IRR(内部收益率)。”

富力董事长李思廉则从拿地端的选择上就对周转做了明确要求,他表示公司集中的招拍挂都在选择短平快项目。而富力在财报中对“短平快项目”的解读是,在十二个月内,能产生现金流回报快速的资产周转项目。

此外,李思廉还指出,“大型的一百多亿的(项目)我们尽量不参与,大多数招拍挂都控制在10亿元金额左右。”缩减开支意图明显。

房企的谨慎态度,逐渐反应在了降温的土地市场上。据诸葛找房数据中心监测,8月份,全国土地成交较上月有所回落。8月全国主要地级市土地成交761宗,土地出让金为3888.8亿元,环比下跌19.57%。

亿翰智库研究报告指出,7至8月多个城市行政性调控收紧,并且 8月频繁传闻“三条红线”收紧房企融资,房企拿地积极性受到抑制。另外,受上半年货币政策宽松,房企融资环境改善,拿地数量较高影响,下半年为了平衡全年的投资预算,预计也将制约房企下半年的拿地意愿。

“三道红线” 的多米诺骨牌效应势必将对行业引起重大变革。而无论是抓回款、促销售;还是加快推盘、减少拿地,房企都只有一个目的,那就是把杠杆降下来,不“踩线”或者少“踩线”,避免被融资“镣铐”卡住喉咙。

距离2021年1月1日,“三道红线”的正式实施还有112天。倒计时清零前,多少房企能够成功摆脱“踩线”命运?又有多少企业将在这次新规之下被彻底洗牌出局?企业真正要做出大调整的时候到了,不论你是头部、腰部还是尾部企业,没有任何一家企业可以再像过往一般“任性而为”,杠杆必然是要降到合理水平,整个行业和企业才能够走得更远、走得更健康。

03楼市监管趋严,多家房企放慢拿地节奏

最近几个月以来,调控逐渐收紧,很多城市在推地方面放慢步伐,土地市场降温明显。8月全国土地市场挂牌量环比下降了6%,房企新增土储总建面环比下降了6%。

有专家分析,土地市场成交回落一方面是跟推地节奏有关,土地质量不高,成交数量和价格都会有所变动,未来土地市场以稳为主。另一方面,7月以后市场风向稍微有点转变,部分房企可能在静观其变,所以拿地节奏放慢。

8月土地市场降温

近两月中央不断强调“房住不炒”,部分热点城市被住建部约谈与“三条红线”融资政策的明确,都预示了接下来热点城市跟进收紧政策的可能性较大。在这样的大环境之下,土地市场供应端已率先出现变化。

进入下半年以来,大部分城市推地节奏逐渐放缓,全国土地市场供应量较前几个月也有所减少。克而瑞研究中心提供的数据显示,从8月份来看,全国土地市场挂牌量为24978万平方米,较7月下降了6%,和去年同期相比下滑了2成以上。另外,1-8月全国土地市场累计供应量也不及去年同期,同比下滑了2个百分点。

房企在拿地方面也放慢了步伐,8月房企土地投资进一步降温。克而瑞监测的31家房企中,8月仅有24家有土地入账,新增土储总建面为3456万平,环比下降6%;新增土地成交总价为1676亿元,环比下降4%;平均成交楼板价4851元/平方米,环比基本持平。

上海中原地产市场分析师卢文曦告诉《华夏时报》记者,土地市场成交回落一方面跟推地节奏有关,土地质量不高,成交数量和价格都会有所变动。另一方面,7月以后市场风向稍微有点转变,部分房企可能在静观其变,所以拿地节奏放慢。“而且很多大房企今年拿地都比较谨慎,他们对市场的预判还是比较准的。他们今年是以销售回笼资金为主,除非是特别优质的核心地块,他们会出手,对于其他地块基本上都很保守,今年高价地明显少了。”卢文曦说。

诸葛找房市场分析师在接受《华夏时报》记者采访时表示,8月份,随着全国多地陆续出台收紧调控的政策,土地市场热度随之下滑。另外,住建部与人民银行召开重点房地产企业座谈会,针对重点房企形成资金监测和融资管理规则,收紧信号明显,一定程度上延缓或者降低了房企拿地意愿,对于土地市场也会带来一定的降温作用。

全国楼市调控力度加大

近期,官方针对房企将出台一系列的融资收紧政策,设置三道红线,试点房地产企业分为红、橙、黄、绿四档进行有息负债规模的控制。另外,从南京、广州南沙等地出台的“地价触顶后摇号”新政来看,政策上仍有意控制土地市场的热度。

诸葛找房分析师表示,近期的三道红线,对于房企来说,尤其是高负债的房企来说影响较大,房企融资受限,为了降低负债指标,房企必将会选择延缓或者取消部分拿地计划,房企拿地更加谨慎。

卢文曦表示,三道红线主要是收紧房企资金来源,相当于在拿地资金方面上了个“紧箍咒”,借钱没那么容易了,这种情况下,房企只能主要靠自己卖房子的回款来周转,拿地就要思考更多的因素了。

近期,杭州、沈阳等热点城市再度升级调控,沈阳在9月6日加码调控市场,在土地方面,提出要严格住房用地出让溢价率管控,同时采取“限房价、竞地价”等方式出让住宅用地,控制地价上涨。杭州在9月4日对楼市相关政策“打补丁”,表示将进一步加强土地市场调控,继续推行宅地“限房价、竞地价”的出让方式、优化供应结构等。

近期,在房企的下半年置业计划中,许多房企也开始调整拿地节奏。新力在其半年度业绩发布会上表示,目前不会进入新的城市,不想依靠物理环境的增长来增加机会,而是希望在已经进入的12个城市,通过深耕获取更多土地。

旭辉在中期业绩发布会上表示,今年依旧坚持现金流为正,投资强度控制在销售金额的40%。下半年依然坚持稳健地拿地策略,量入为出,不拿贵地、不拿地王、不拿错地,旭辉在有机会的情况下会进一步降低拿地溢价。

对于未来土地市场,卢文曦表示,目前市场预期有所转变,将来土地市场温度会慢慢降下来,土地的溢价率会稍微降低。

诸葛找房分析师判断,未来土地市场以稳为主,在当前房住不炒的背景下,为了深入贯彻落实稳地价、稳房价、稳预期,多地相继出台调控政策稳定楼市,未来土地市场将会大概率稳定运行,城市间分化延续,一二线城市保持稳定,三四线城市土地市场热度逐渐褪去,难以恢复到往日水平。

04 20天超500亿元!“三道红线”下房企融资持续井喷

房地产市场正在经历艰难过渡期,在上半年销售遇阻后,“三道红线”信号的释放再次引发众房企的焦虑。北京商报记者统计显示,“三道红线”预期之下,房企融资继续井喷,在座谈会后的20天中,房企境内外共发行债券融资65笔,融资规模折合人民币约554.9亿元。为何“三道红线”落下房企仍能进行如此大规模融资?多位知情人士指出,房企融资排期是有明确时间要求的,目前“三道红线”的影响还未完全得到体现,但可以预见的是,众房企会抓住最后的融资窗口期。未来随着债务压力的增大,加快销售促回款、分拆旗下板块上市、引入战投都将是踩线房企“出线”的应对手段。

半月554.9亿元

“三道红线”预期之下,房企融资继续井喷。北京商报记者统计发现,在座谈会后的20天中,房企境内外共发行债券融资65笔,融资规模折合人民币约554.9亿元。其中,TOP20房企中8家房企境内外共发行16笔债券融资,规模折合人民币约138.1亿元。在此期间,境内融资规模与之前基本一致,但平均融资成本有所上升至5.53%。

记者梳理发现,从融资利率来看,房企融资仍呈现两极分化。8月26-27日,华侨城成功发行20亿元中期票据,发行期限3+N年,票面利率4.19%;9月1日,世茂股份发行5亿元公司债券,票面利率3.99%;9月4日,京投发展成功发行20亿元公司债券,最终票面利率为3.9%。

与此同时,仍有部分房企存在“找钱难”的问题。9月1日,当代置业发布公告称,该公司将发行2022年到期的额外5000万美元11.5厘绿色优先票据及2024年到期的额外5000万美元11.95厘绿色优先票据。经扣除包销费用、佣金及其他估计开支后,此次额外票据发行的估计所得款项净额将约为9780万美元,当代置业拟将其用作为公司若干现有债务再融资。

在上半年销售遇阻后,“三道红线”信号的释放再次引发众房企的焦虑。8月20日,住建部、央行在北京召开了重点房地产企业座谈会,研究进一步落实房地产长效机制,同时也宣布了房企融资的“三道红线”。

从设置标准来看,红线1:剔除预收款后的资产负债率大于70%;红线2:净负债率大于100%;红线3:现金短债比小于1.0倍。根据“三道红线”触线情况不同,将房地产企业分为“红、橙、黄、绿”四档。如果“三道红线”全部踩中,开发商的有息负债将不能再增加;踩中两条,有息负债规模年增速不得超过5%;踩中一条,增速不得超过 10%;一条未中,不得超过 15%。

“作为资金密集型行业,房地产开发商在规模高速增长的同时,普遍也面临着高负债压力。”贝壳研究院高级分析师潘浩表示,根据房企中报显示,多数房企均已表态“去扛杠、降负债”的战略规划,TOP20房企已在逐步优化自身财务结构,融资新规的出台或将提升财务侧的战略等级以及加速房企优化节奏。预计下半年境内融资环境将进一步收紧,融资成本较上半年将呈上升趋势。

最后的融资窗口

对于房企融资继续井喷的状态,同策研究院资深分析师张吉辉表示,房企融资排期是有明确时间要求的,目前看到的发行债券,都是在半年以前就要开始做准备工作的,因此目前“三道红线”的影响还未完全得到体现,但可以预见的是,众房企会抓住最后的融资窗口期。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉则表示,“三道红线”具体落地实施还需一个过渡期。政策落地难度有多大?落地后该如何监管?对于部分房企而言,更多以观望态度去看待,大多抱有“侥幸”心理。再加上整个市场处于下滑状态,面临即将到期的债务压力,也促使大多数开发商不得不对外融资“找钱”。“房地产本身就是一个高杠杆行业类别,短期告别高杠杆还颇为艰难。”李宇嘉进一步表示。

今年下半年,众房企将迎来偿债高峰期。据贝壳研究院发布的报告显示,今年8月境内外债券融资到期债务规模约987亿元,其中境内到期债务规模约760亿元,占比约74%。2020年9-12月到期债务规模约3603亿元,同比大幅增加68%,其中11月到期债务规模最大,超千亿元达1071亿元。

贝壳研究院认为,未来9-12月房企将面临土地成本上涨与偿债压力上升的现状,房企发债需求居高不下,预计至年末整体融资规模将突破万亿。同时,房企偿债压力骤升结合实现全年销售目标的业绩压力,房企下半场或面临更为艰难处境,不排除多家房企将选择以价换量的方式抢占客户资源。

李宇嘉称,债务压力之下,“三道红线”或将促使部分房企开发其他融资渠道,“明股实债”是值得注意的隐患。

中南建设CFO辛琦曾在今年中期的业绩会上指出,“三道红线”限制融资并不是一件坏事,这将有利于降低行业信用风险。但其同时表示,“三道红线”也倒逼房企在“股+债”模式里,可能会在“股”的端口做更多的努力。

“踩线”房企何去何从?

“三道红线”信号释放后,加快销售回款被业内普遍认定为最有效的应对手段。“踩线”明显的房企也会将降负债、去杠杠作为当前的首要任务。

李宇嘉称,销售回款占到开发商资金来源近六成,只有把这个做好,整体负债率才能出现明显下调。除此之外,对于负债规模过大的房企,引入战略性投资也是一个“出线”的办法。

记者了解到,近日“踩线”两条的阳光城引入泰康人寿成为战略投资者。9月9日晚间,阳光城发布公告称,泰康人寿保险有限责任公司(以下简称“泰康人寿”)及泰康养老保险股份有限公司(以下简称“泰康养老”)与阳光城第二大股东上海嘉闻投资管理有限公司(以下简称“上海嘉闻”)签订《股份转让协议》,约定泰康人寿及泰康养老通过协议受让的方式,从上海嘉闻受让阳光城13.53%的股份,共计约5.55亿股,标的股份转让价款约为33.78亿元(含税)。

值得注意的是,泰康人寿及泰康养老入股阳光城是有诸多“附加”条件的,在公司治理、未来分红、业绩承诺及补偿方面,均提出了较高的要求。地产分析师严跃进指出,阳光城此次引入战略投资者虽洽谈已久,但上述条件的尺寸或是受到“三条红线”的影响。

就“踩线”房企何去何从的问题,多位行业专家告诉记者,在加快销售促回款、引入战投的同时,分拆旗下板块上市是目前众房企最为理想、也最乐意的降负债手段。

张吉辉称,目前多数房企旗下为商管、物管类轻资产业务,负债率相对较低,估值模型相对友好(物业板块市盈率30 - 50倍左右),拆分此类业务板块上市可以拓宽融资渠道,客观上也降低了房企自身的负债规模。

05“三道红线”调控房企融资 应对潜在风险未雨绸缪

原标题:“三道红线”调控房企融资 应对潜在风险未雨绸缪

近期,住建部和央行联合召开了房地产企业座谈会,多家房地产龙头企业参会。公布的会议新闻稿提到:“人民银行、住房城乡建设部会同相关部门在前期广泛征求意见的基础上,形成了重点房地产企业资金监测和融资管理规则。”

根据会后媒体报道,上述房地产企业资金监测和融资管理规则主要指的是“三道红线”政策,即“剔除预收款后的资产负债率大于70%、净负债率大于100%、现金短债比小于1倍”,根据“三道红线”触线情况不同,试点房地产企业分为“红、橙、黄、绿”四档,如房企“三道红线”都触线则为红档。以有息负债规模为融资管理操作目标,分档设定为有息负债规模增速阈值,红档有息负债规模不得增加,每降低一档,上限增加5%。市场普遍预计“三道红线”政策将于2021年正式实施。消息公布后,整个地产界都出现了较大震动,特别是处于红档线上的房企,纷纷组织研究应对之策。总体而言,“三道红线”政策主要目标是为降低房企的资产负债率和杠杆率,房地产企业为达到标准核心措施在于加快销售、大幅提升回款速度、提高周转率、减少拿地,辅助措施可以在项目上引入合作方。就在各房企还在积极研究对策之时,恒大已率先行动,9月6日恒大公布了其促销计划,未来一个月内,恒大在全国的楼盘全线七折,并提出9月和10月的销售目标定为单月1000亿元人民币。  事实上,从2017年开始,房地产企业的相关融资政策就一直在收紧,银行、信托、基金、发债、海外发债等房地产企业传统融资渠道一直处于持续变窄的趋势之中,这对于属于资金密集型的房地产企业而言无疑是釜底抽薪。很多中小型房地产企业一旦1~2个项目出现销售困难或回款不畅就会面临无法持续经营的困境,很多传统高杠杆房地产企业近年来也放慢了扩张的步伐,部分企业甚至不得不廉价变卖手中项目、公司股权或土地储备回收资金。持续收紧的政策其实已经达到了控制房企过快扩张的目的,那么很多人不禁会问为何此时政策会继续从严呢?

要回答这一问题,可以从促进房地产行业健康发展和整体宏观政策取舍两个方面进行解读。

在促进房地产行业健康发展方面,随着近年来房地产行业的蓬勃发展,我国居民住房条件已得到了大幅度的改善。2018年我国城镇居民人均住房建筑面积就已达到39平方米,超过了日本、韩国等发达国家。不久前央行统计的数据还显示,我国城镇居民家庭的住房拥有率已经高达96.0%,户均拥有住房1.5套,均大幅超过美国等发达国家,通俗地说就是目前我国建成的房子已经足够居民居住了。在此背景下,2017年以来每年17亿平方米左右的商品房超高销售面积其实是难以长期持续的(2017年16.9亿平方米、2018年17.17亿平方米、2019年17.16亿平方米),今年以来居民长期贷款增速就一直处于下行区间,预计2020年商品房销售额很难再达到17亿平方米。可以说,房地产行业正在快速由增量市场向存量市场转变。

未来一旦年均商品房销售面积出现下降,那么很多高杠杆房地产企业都将面临重大生产经营问题,与其到时候由市场进行被动调节,不如政策提前打出富余量,通过严控头部房企杠杆率达到主动去杠杆的目的。未来一旦年均房地产销售面积下降,则头部房地产企业可以凭借其健康的资产负债表对中小型房地产企业进行整合,在提高行业集中度的同时也可以避免房地产行业可能出现大幅波动。

另一方面,当前房地产行业仍有一些政策有强烈的时代属性,已经跟不上高质量发展的节奏,其中以期房销售政策最为典型,每年全国各地都有因期房销售政策导致的开发商资不抵债无法交房或交房时房屋质量与销售宣传严重不符的案例发生,给购房者带来了较大的损失,期房销售急需转为现房销售。但如果房地产企业整体的杠杆率过高,那么这一政策的调整无疑会造成业内很多企业出现经营困难。因此,严格限制房地产企业过度融资和高杠杆运营对促进房地产行业长期健康发展是明智之举。

在整体宏观政策取舍方面,应当注意到,近期美元在美国经济下行和量化宽松货币政策的双重影响下持续走弱,美元指数从5月末的99左右下跌至9月1日的92附近,下跌7%。人民币则在经济快速复苏、经常项目顺差增加和货币政策边际收紧背景下兑美元出现了快速升值,离岸美元兑人民币已经从5月末接近7.2高点下跌至当前的6.83左右,3个月时间人民币兑美元升值超过5%。短期在人民币升值的背景下,资金有流入的预期,以人民币计价的资产同样有升值趋势,而我国房地产市场本就存在一定虚火,如果不及时控制住房企融资,那么房地产在人民币升值过程中再次冲高则未来无疑将面临更大的风险,且会对物价稳定造成不利影响。

在此方面可举一个相对不恰当的案例。1985年美、日、英、法、德5国签署了“广场协议”,德国与日本在签订“广场协议”后本币兑美元都出现了大幅升值,日本签订“广场协议”后为减少日元升值对经济的通缩影响,大幅降低了市场利率,进而刺激了房地产等资产价格大幅上涨,而日本到上世纪90年代通胀大幅提升之时才出台政策调控过热的房地产,直接导致了此后“失去的20年”。与之相对应,德国签订“广场协议”后房地产市场也出现了上涨压力,但德国比日本提前提高利率并大量建设保障性住房,进而避免了经济泡沫化,奠定了其未来20年制造业强国的地位。从这个角度看,“广场协议”并非日本经济崩溃的根源,根源还是在其自身未能及时有效控制资产价格上涨。

虽然“广场协议”用在当前人民币短期升值上是不够恰当的,但是却提供了本币升值过程中宏观政策的应对之法,事实上,后来1997年亚洲金融风暴中东南亚一些国家还是倒在了本币币值虚高所导致的资产泡沫这一道坎上。因而,未雨绸缪提前对房地产行业进行打压是有效的防范举措。

(文章来源:中国经营网)

[责任编辑:恋家作者]

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