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2020年7月份邢台楼市报告-大咖看楼市

2020年08月16日 原创 我要评论 扫描到手机

大咖看楼市,我们邀请业内大咖,专家,为我们解读楼市的现状和未来。本期大咖看楼市,我们有幸邀请了河北瀚业房地产开发有限公司副总经理石军先生,为我们解读邢台楼市的未来发展方向。

中小房地产企业应当时刻保持清醒与警惕,坚持在变化中不变的东西,寻求危机中可能的机会,让自己健康地活下去,活得好、活得久。

中共中央政治局常委、国务院副总理韩正7月24日主持召开房地产工作座谈会,总结房地产长效机制试点方案实施情况,分析当前房地产市场形势,部署下一阶段房地产重点工作。

韩正表示,房地产长效机制实施以来,取得明显成效,值得充分肯定。要坚持从全局出发,牢牢坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,坚持不将房地产作为短期刺激经济的手段,坚持稳地价、稳房价、稳预期,因城施策、一城一策,从各地实际出发,采取差异化调控措施,及时科学精准调控,确保房地产市场平稳健康发展。

本次会议提出八大工作重点

一是,要坚持问题导向,高度重视当前房地产市场出现的新情况新问题,时刻绷紧房地产调控这根弦,坚定不移推进落实好长效机制。

二是,要全面落实城市政府主体责任,发现问题要快速反应和处置,及时采取有针对性的政策措施。

三是,要实施好房地产金融审慎管理制度,稳住存量、严控增量,防止资金违规流入房地产市场。

四是,要加强市场监测,对市场异动及时提示、指导和预警,精准分析市场形势。

五是,要抓紧建立住宅用地市场监测指标体系,定期公开各地土地储备和已出让土地建设进展情况,接受社会监督。

六是,要发挥财税政策作用,有效调节住房需求。

七是,要持续整治房地产市场乱象,依法有效查处违法违规行为。

八是,要做好住房保障工作,因地制宜推进城镇老旧小区和棚户区改造,着力解决城市新市民和年轻人住房问题。

房价大涨的三个基础条件没了,房企需要见好就收

黄奇帆先生在6月24日所作的“国际经济走势专题报告”时,专门回答了为什么建筑材料实际上没涨,除了土地涨了,人工稍微涨了,其余都没有涨,房价却大涨的原因?

一、在市场作用下,房地产要有产量的概念。

2000年,房地产公司新房销售量约为1亿平方米。

2010年,房地产公司新房销售量约为10亿平方米。

2017年,房地产公司新房销售量约为16.9亿平方米。

2018年,房地产公司新房销售量约为17.16亿平米。

2019年,房地产公司新房销售量约为17.15亿平米。

从以上数据来看,新房年度销售量基本稳定在17亿㎡,

销量的高峰已经过去。在出生人口持续减少之下,难有机会增长。

2000年人均住房11平方米。

2010人均住房面积为30平方米。

2019年城市化地区人均住宅面积48平方米,大体是50平方米。

从人均角度讲,这个到了50平方米,是平衡了达到峰值了。年销售量17亿平方米,实际上是中国的天花板,识时务的房产商按市场规则也会推动房产的产量从一年生产17亿,过个3、5年降到15亿、14亿。

当前房产供不应求的时代过了,已经供过于求了,二三四五线的房子许多是卖不掉的,所以,见好就收。

二、现在的货币不会超发,贸易顺差的通胀引起货币超发的情况越来越少了。

2000年,中国的基础货币M0只有2万多亿。

2010年,中国的基础货币M0为20万亿。

2020年,中国的基础货币M0为34万亿,从2万多亿变成30几万亿,涨了十五六倍。

过去20年中国的货币超发,不是政府想超发,是外汇顺差每年不断的挤过来,每年有4千亿美元顺差,10年就是4万亿美元顺差,国家需要把它储备下来,就要印出20几万亿人民币,把这个各种银行企业手中的外汇买过来,这就造成中国货币超发。但是今后10年,顺差4000多亿美元,变成了3000多亿美元,最后达到平衡,就不会有那么多的外汇储备要买下来了。这个顺差造成通胀的货币超发的情况少了。

三、房地产公司开始学会控制产量和开发节奏。

目前,每一万人中就有有一个房地产公司,13亿人包括农民在内,就会有13万个房产公司,多如牛毛。

前10位的房产公司就把中国一年十几万亿的销售任务完成了80%。其它房地产企业怎么活,这个问题需要思考。当前房产供不应求的时代过了,已经供过于求了,二三四五线的房子许多是卖不掉的,所以,见好就收。

全民狂热造房搞开发公司的热潮过去,所以你如果现在还没搞房产公司你别去搞,你现在是搞了10年的房产公司,见好就收,把已经建成的以好的价格卖掉,赚了钱转战别的地方,全国前100位的房产公司,还可以维持着,但是工作方法上要转型。

综合来看,房子供不应求、国家货币超发、新房建设的高速增长,这三个概念都没了。那么,房价大涨也就不再会发生了。当前房产供不应求的时代过了,已经供过于求了,二三四五线的房子许多是卖不掉的,所以,见好就收。

四、购房需求出现调整,市场竞争更为激烈

在本次疫情来临之前,房地产已进入长效调控期,疫情爆发之下,楼市承受多重压力,相对2003年“非典”时期,市场复杂性非同寻常。

一,鉴于本次疫情发生在行业过渡期,且受“房住不炒”要求,房地产投资、销售不能出现大幅、快速的波动;

二,疫情使楼盘交易受阻,投资动作滞缓和施工延期的情况大概率增加,高周转型模式下,现金流风险突出,可能激化部分企业的甩货、“价格战”策略,销售市场竞争将会异常激烈;

三,供需总量关系出现时空性的调节,住房消费受线下交易暂停但不会持续冻结,因此需求总量不会产生根本性变化,但是需求释放的节点和区域(城市)出现一定的变化;

四,从消费者的购房需求/偏好来看,疫情可能触发消费者对产品和服务的敏感性,对住房产品品质、服务的要求愈加严苛,倒逼企业产品与营销的“补课”与“发力”。区域型、中小型以及发展型房企在2020年及疫情周期内可能出现以下八大风险:

(一)战略风险

在深耕型或机会型项目所在的区域,政府诉求和地方政策动向存在不确定性;同行相对优势不明朗,难以判断竞争对手动作,且亟需识别、筛选潜在的优质合作伙伴。

(二)财务风险

资金流动是当下最紧迫的问题之一,受销售与施工双重影响,融资受限,短期现金流紧张,可能迅速进入焦灼状态;房地产融资政策存在不确定性;工期延误越长,财务费用可能越多越贵,融资需求与难度越大。

(三)投资风险

投资结构(城市市场)存在较大优化空间;部分企业难以突破传统招拍挂市场,存在货值短缺风险,缺资产、缺项目;不同城市的投资窗口期不同,部分甚至难以把握。

(四)生产风险

疫情防控导致人工、材料成本预期上涨,工期延误概率普遍上升。


(五)运营风险

战略目标与经营计划无法顺利达成;交付环节,需要强化政府与客户关系管理,可能导致“房闹”、“罚款”、“违约”、“退款”等带来的损失。

(六)营销风险

线下营销受阻,但线上营销系统协同性和效用发挥不足;封闭市场的容量有限,竞争更为激烈。

(七)产品风险

房企发展环境趋于复杂下的情况,不同城市、不同业态、不同产品的客户需求把握难度增加。从趋势上来说,客户对生活方式、产品品质和服务的关注度会增加,但在定位、价格、设计、功能等方面呈现多大程度上的什么变化,对于各企业具体带来有何种影响和机会,需要科学可靠的方法和工具加以把握。

(八)组织风险

人员团队跟不上,不具备复杂环境下所要求的开发、招商、运营、营销实力;授权、管控、流程等体制机制不具备相应的弹性和适应性;普遍存在战略、经营意识欠缺问题,企业家和团队都需要充实、升级、进化,快速成长。

2020年中小房企应对策略

企业经营管理中的一切策略,最终服务于现金流,并在现金流上得以体现。这一次再提现金流,与疫情有关,因为它加大了企业现金流压力,但即便没有疫情,在当前,现金流对于大、小企业的重要性,是由房地产经营本质所决定的。

(一)慎投资、优布局、调节奏

1.  谨慎投资:中小房企要坚决不拿高价地,坚决不用高息钱。

2.  调结构、调节奏:在有项目的城市,企业要提前沟通、预判政府动作;中小房企更要重新思考优化投资节奏,把握拿地时机;综合考虑投资方式的多元化,密切关注收购兼并、合作机会;调整投资标准,平衡利润与资金周转,阶段性向现金流倾斜。

3.  把握2020年下半年至2021年的局部窗口机会:在房地产行业,一二季度是常规意义上的淡季,而今年,投资的主要窗口期可能会出现在第三四季度出现,建议关注局部市场。与超级企业不同,大部分中小型、区域型企业主要布局在封闭型市场,市场总量以及疫情对市场的影响可以推算,但需要切实摸排,趁疫情带来的“空档”练内功,关注一二季度的收并购机会与三季度招拍挂市场的结构性机会。

(二)强化现金流管理

2020年在“坚持房住不炒,落实房地产长效管理机制”总基调下,房地产融资宽松化很难实现。中小房企可以通过提高租销售回款,盘活监管资金、减少资金支出、创新融资、以长债替换短债等措施,来保证财务和资金安全。对房企的融资和现金流管理建议“十一大方针”——“观形势、管现流、造领地、练内功、找抓手、控负债、共取暖、差异化、备弹药、强审计、拓融资”。

(三)灵活施工,落实精细化管理

首先,建议中小房企借助项目现金流压力测试,调整供货节奏、重新研判销售节奏,灵活调整施工节奏和工程投入;其次,材料涨价风险马上会体现,降低采购成本、控制供应链风险,且当下恰是搭建战采体系、甄别优质供应商的绝佳时期;最后,苦练内功,坚决落实项目精细化管理,完善工程体系,做好品控、对冲交付环节的客户风险。

(四)强化营销基本功,拥抱新趋势

首先,从客户维度思考;其次要预判竞争对手可能采取的策略,并且把推广做到位,其三,做好销售转化的准备。

(五)精准回应客户需求,提升产品力

本次疫情一定程度上推波助澜,唤醒了业主对美好生活的追求,同时也倒逼了房企产品升级、服务升级的需求。尽管在宏观经济层面,第三产业受疫情影响最大,但在疫情过后,涉及旅游等第三产业的企业具有的一个独特优势,是可以申请专项款项或税收减免。中小房企如果还有很多副业,包括文旅、康养、商业等,都是机遇。

(六)物业迎来新机遇

在本次疫情期间,房地产企业的物业板块成为重要的支撑和发力区,这在G50会员企业抗击疫情的诸多举措上可见一斑,但还有很大的提升空间。博志成研究院建议,以此次疫情为契机,中小房企可以推进物业服务的全面升级。具体措施包括:将健康人居的理念融入物业服务之中,完善社区配套,梳理物业服务管理机制,提升物业服务管理水平;结合物业服务标准化体系,对物业服务人员进行针对性、强化培训,提升基础服务质量,赢得更高客户满意度;结合自身特点持续加大科技化、智能化投入,助力智慧平台、智慧社区建设速度,由传统物业服务向现代物业服务的转型升级,并助推规模增长和多种经营发展,为今后对接资本市场做准备。

(七)以销定产,弹性运营

当前,运营节奏很重要,且区域深耕的好处很明显。本次疫情对运营的直接影响不大,但间接影响可能比较大。建议坚持“以销定产”原则,避免自有资金倒挂问题,部分项目停缓建也是很重要的策略,能够调节生产节奏。

(八)强化团队修炼,推动组织升级

不论是应对疫情,还是基于快速发展、实现战略目标,高、中、基三层基本功的修炼到了极为紧迫的时刻。博志成研究院院长黄博文在本次研讨会上,提出“系统发力”的概念,他认为,应对疫情影响,房企老板的升级是首要条件;其次,建议高度重视运营部门和运营职能,快速升级为贯通投融产销四大环节的经营枢纽;最后,企业组织形式从事务型向能够快速反应的共创型发展,体制、机制、中高层团队能够打硬仗,能够应对类似于本次疫情这样的突发情况。

[责任编辑:恋家作者]

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