2020年的房地产市场扑朔迷离,一方面随着疫情的突如其来,为了刺激经济增长,金融政策偏向量化宽松;回归到邢台市本级,楼盘之间的价格站依旧在持续。2020年的邢台楼市何去何从,我们邀请了邢台房地产大咖,为我们解读楼市。

大咖看楼市 2020年邢台房地产市场展望

市场好坏  无关你我

地产圈看市场,常用好坏来评价,实则意义不大。市场好坏,并不会改变地产人的身份,就像年景好坏,也不会改变农民的角色,无外乎影响点收成,放到整个职业人生来看,实在微不足道。看市场,到底看什么?趋势与规律。

邢台市场的趋势是什么?一是整体向东。房地产的发展与城市的发展向来同频共振,保持高度的方向一致性。随着邢东新区的设立和行政区划的调整,邢台向东发展的趋势已经十分清晰,人民医院新院区、河北省眼科医院、市民中心、金融中心、园博园、高铁商务区等关乎民生的大型城市基建项目和公共设施的渐次落位,也充分体现了城市向东发力的决心,因此,东部将成为当下及未来最有开发潜力的板块,毋庸置疑。二是城镇化驱动。邢台楼市需求的主要驱动力是城镇化,“大市小城”基本格局并没有根本性改变,随着行政区划的扩容,主城区的吸附效应将进一步加强,进城置业仍将是需求的主要构成。三是分化。一方面城区扩容、供给充足、价格梯度拉大会带动需求的被动性分化,另一方面,低龄化购房人群在互联网时代背景的影响下,个性化主张强化,趋同性消费弱化,会推动市场的主动性分化。四是市场集中度持续提高,这一趋势将与全国的趋势保持一致;五是开发向运营理念的转变。随着住房短缺时代的结束,叠加成本税费的刚性上升,开发商的利润率水平持续快速下滑,传统依赖于土地红利的买地、建房、买房的三部曲线性商业模式越来越不合时宜,叠加消费者主权时代的到来,倒逼开发商不得不进化出以“用户价值”为核心的商业模式和经营理念,客户“全生命周期”服务、社区增值业务开发将成为开发商获取新的核心竞争力所不得不考虑的课题。

新趋势下,市场的规律又有何变化?总体来看,不变中有变。一是住房需求总体上还是表现为消费型需求,邢台作为一个典型内生型市场的基本态势不会改变,城镇化的驱动力短期不会改变,因此多做住宅,少碰商业仍然是一个安全性的选择。二是市场的周期性依然存在,三四五春季小高峰,金九银十,春节返乡置业潮等波峰特征比较明显;10年左右的换房周期仍然基本成立。三是小面积户型热销,中大面积户型去化较慢的规律仍然未变,也反映出市场的需求结构仍然稳定。四是三居室产品仍是主流,两居室产品需求仍然不够强劲,四居室及以上产品需求有所上升,但占比仍然不高,透过住房需求特征,也能间接印证当下金字塔型的社会结构。五是高低配,即洋房搭配高层项目中洋房与高层产品的内部价差在缩小,这种规律的变化其实也有其内在的必然性,从规划角度而言,高低配的弊端较多,建筑密度大,社区公共空间局促,过大的高差带来空间上的压迫感,社区公共资源配置失衡等等,导致市场对其所配置洋房产品的需求偏好减弱,也是需求向价值回归的一种自然体现。六是渠道为王。目前各楼盘基本都开了渠道,分自渠和外渠。前者即自己组建行销拓客团队,后者则是利用第三方团队,总体上类似于分销代理,反映出各项目普遍存在获客能力不足的痛点。渠道在营销前端统治力的形成,反映出全行业整体营销水平的退步,导致营销费用的上升,也折射出这个行业相对传统和保守的一面。七是成交周期缩短,其背后并非是用户冲动使然,恰恰是用户成熟度提高的一种表现,一方面用户的认知和鉴别能力提高,对自己的真实需求也更为了然,决策更为果断;另一方面信息高度透明发达,用户选择之前,会通过多种信息途径对意向楼盘和产品进行深入细致的调研,准备充分,决策效率自然提高。

2020年是不平凡的一年,中美关系、新冠肺炎等事件可能会在相当长时间给我们带来影响,市场本身调整与变化更是永恒不息,作为地产从业者,审时度势固然重要,保持积极进取心态,客观理性面对外部环境的改变,提高自身修为方为根本,以不变初心应对万变世界,以主动求变之姿态应对机遇和挑战,如斯,即可。