营销工作是一项极具挑战性的工作,不但需要掌握一定的理论知识,还需要不断地实践和总结。营销分享篇,通过分享优秀营销人的经验实操、市场总结,去帮助每个营销人共同成长。

河北翰业房地产开发公司营销总监 — 王立权

小三居户型很长时间内会成为邢台市场的主力产品

随着外来房企和品牌开发商的持续涌入,邢台房地产市场的竞争变得越来越激烈,如何在激烈的市场竞争中脱引而出,取得销售上的优势,是每一个地产营销负责人都在思考的问题?

首先从经济水平上来分析,据邢台市人民政府官网的统计公报显示,2019年邢台市的GDP为2119.96亿元人民币, 人均GDP为2.88万元人民币,人均GDP居全省倒数第一位。这说明邢台市的老百姓收入水平普遍偏低。而目前邢台市区的房屋成交均价在7000元/㎡左右,这对于很多家庭来说,购房压力还是很大的。很多情况下,购房者交得起首付,但还不起月供。在这样的市场情况下,大户型的滞销就成为必然。


从收入水平上来讲,85㎡—110㎡的户型,应该是市场上主流的在售产品。其中85㎡的两居产品需求量会相对少一些,因为很多购房者更愿意购买小三居的户型,一个原因是因为功能属性多一些,另一个原因是因为小三居户型和两居室户型在首付、月供上差别不是很大,很多购房者努力一把就可以实现。所以90㎡—105㎡的小三居户型是这个城市里需求量最旺盛的产品。对于房地产开发企业来讲,未来如何做出更实用,户型布局更加精巧、功能属性更加丰富,能够满足客户日常需求的小三居产品,将会变得越来越重要。目前在南方的一些城市,融创等地产甚至已经做出了80多平米的三室两厅两卫的户型产品。

另外一个小三居产品畅销的因素就是地价,我们从《邢台市区2020年度国有建设用地供应计划》中看到这样几个关键词:《节约、集约利用土地,严格控制总量用地》,《充分盘活利用现有存量用地》等! 从这些政策中我们可以得出结论,就是未来邢台市区的土地价格下降的可能性很小,甚至地价有筑底回升的可能。 典型的土地供应案例:去年12月份某上市房企在桥东竞得的3宗住宅建设用地,其中价格最高的一块达到了399万/亩,土地成交价格创出了去年邢台土地市场成交价格的新高。

关于邢台的土地价格,我个人的倾向是看涨的。我们从住建局的官网上可以看到。邢台市2017年以来共列支资金47亿元用于市区绿化建设,三年多的时间新增乔木150万株,新增绿地2223公顷,建设游园68个,市区临街300余处地块实施退线还绿。这些城建投入的目的,以及进行大量棚户区、城中村改造都意味着政府正在大规模落实《盘活存量用地》的政策,未来邢台房地产市场的土地供应,主要的供给处肯定在主城区,这些区域土地本身的成本就很高,所以地价具备上涨的因素。

随着土地价格的上涨,大户型产品的销售会越来越困难。为了适应市场需求,未来会有更多的小三居产品面市,并且成为市场主流产品。而且以后主城区出让的地块,容积率会较高,社区将会以高层产品为主。不过高层社区也有高层社区的优势,比如楼间距更宽,社区绿化更好等。