营销工作是一项极具挑战性的工作,不但需要掌握一定的理论知识,还需要不断地实践和总结。营销分享篇,通过分享优秀营销人的经验实操、市场总结,去帮助每个营销人共同成长。

新房市场置业客群以刚需为主

邢台房地产市场的主要购房客户以刚需客群体为主,这个趋势短期内尚无法改变,而且需求量也呈现出逐年增长的趋势。来自于邢台市下辖县域的农村购房群体占据了市场总体成交量的65%以上。置业需求以婚房为主,其次是因子女上学而产生的购买学区房的需求。体现在购买层面上,以小面积、低总价的户型为主。  

二居室成交单价高于三居室

以我们在售的项目为例:在咨询的客户中,咨询二居室户型的客户比例高于三居室的客户。在成交单价上,我们两居的户型成交单价比三居室高出300元—500元/平米。 在成交的客源当中,大部分客户来源于周边的村镇、沙河市、南和县、平乡县、广宗县,最远的有南宫市和宁晋县,市区的客户占比并不大。客户最关心的问题是房价,其次是交房日期。付、月供

原因分析有以下几点:

一、邢台城镇化置业需求旺盛

2019年末邢台的全市常住人口为739.52万人,城镇常住人口401.04万人;城镇常住人口占常住总人口比重(常住人口城镇化率)仅为54.23%,仍有大量的农村人口需要进城置业,即使每年仅有2万人进城,也会产生7000-10000个家庭和相应的购房需求。

二、城镇化人口购买力不足

以一个100平米的小三居为例,成交单价7500元/㎡,首付20%,贷款60万,月供3167.02元,这对于一个首次置业的年轻人来说,还是有一定的压力的,如果面积再大一些,年轻人就根本无力承受了。因为我们不能仅仅考虑年轻人的收入,还要考虑年轻人的各方面支出,结婚、养子,汽车、日常消费等方方面面的支出。

三、一二手房房价倒挂,倒逼刚需选择新房

大部分首次置业的客户都会把二手房当成首选的目标,因为二手房过户之后即可以居住,而且交通方便、配套成熟。然而二手房也存在很多缺陷,即房源老旧,且价格较高,再加上税费、中介费、贷款服务费等各种费用,导致二手房的实际成交价远高于新房。这就导致很多首次置业的客户转而购买新房,直接刺激了新房小户型房源的热销。

四、小户型房源供应量不足

目前邢台主城内在售的项目当中,二居室的户型相对比较稀缺。一、是因为很多开发商判断三居室的房源相对比较畅销,所以三居室的户型配比多,相应二居室配比较少;二、是为了满足容积率的要求,所以很多楼盘在前期的规划当中三居室房源的占比较大。三、是近两年邢台土地市场出让的住宅用地的容积率大部分是2.0-2.2,开发企业为了利润的最大化,社区的配比上大部分是高低配,既洋房、小高层、高层搭配的社区,洋房肯定是以大户型为主,这又导致了二居室房源的供应量不足。

五、经济平稳发展  致富黄金时代结束

经过40多年的改革开发,中国的经济发展已经由高速增长转变为平稳发展的阶段,过去几十年所发生的年轻人只要敢创敢干就能发家致富的环境早已不复存在。大部分年轻人和家庭的收入不会出现太大的增长,而且随着人们对美好生活的向往,旅游、健康等方面的支出也在增加。这就需要年轻人合理的购房,理性的购房。所以说,二居室、小三居应该是未来购房需求的主力户型。