随着购房消费的不断升级,购房者对楼盘的功能也提出新的要求。房地产开发企业已经不是简单的拿地、建房,而是越来越向“生活服务商”开始转变。 《产品前言》我们邀请了房地产大咖,为我们解读产品、户型趋势!

产品模型的构建

一场突如其来的疫情,打乱了所有人的生活节奏。在这种24小时居家的生活方式下,从区位、户型、规划、物业服务等多个角度检验了居住社区的品质。在我们探索产品发展方向和前沿品类的时候,首先要思考一下影响我们发展的因素。

1、经济生产力发展水平,影响着居民消费观、价值观,同时也给城市提出更高的人口聚集密度、良好的基础设施、重视人力资本等一些列的要求。

2、社会文化环境,通过自然条件、建筑材料、建筑造型和风格、空间组织等方面进行引导,产生了很多丰富住区的内涵。

3、政策制度体系,是对美好生活的一种制度化的表达,开放街区、海绵城市、环境共享、房屋信贷、老龄关爱、防灾避险等等一系列的政策名词其实就是一种指导性的观点。

4、居民变化需求,这是需要满足的多样性消费的需求,是从生活节奏与方式中表达出来的。

5、运营管理水平,这是增强社区后续发展,形成经济长尾,文化长尾的关键。

6、宜居环境条件,维护和创造宜居的自然生态环境从根本上影响和推动着我们产品的发展。

7、科学技术水平,建筑材料的创新、建筑结构的优化、住宅产业化的发展及节能相关技术等方面的不断突破,同时物联网的发展,数字化的管理运营的建立,都是随着时代发展多产业相互的影响促进。

在这些影响因素的思考下,产品应该形成驱动力、吸引力和影响力的综合能力。

产品驱动力,价值回归和引导,顺应客户习惯的思维方式,定义为核心产品,它包含:城市配套、社区配套、户型、面积、价格、采光、通风;产品吸引力,定位和提醒,挑战客户的习惯,使产品产生额外的吸引,定义为形式产品,它包含:建筑、景观、精装、物管;产品影响力,情感的寄托和转移,是客户形成新的价值观点,定位为精神产品,它包含:文化、服务、体验、人文。以上这些就形成产品模型。(如下图)

形成自己的微环境

就像一个城市的胜利一样,社区的胜利一样有着它应该有本质。在提供干净饮用水、快捷的通勤、安全迷人的公共空间、公共教育体系,在这些的基础上聚集区域的人口形成一种活力和产业也就是我们的社区特色。目前的针对社区我们在做什么?规划层面考虑的是如何做足容积率做到利益最大化;建筑的日照满足大寒日两小时或者再少一点;户型是不是面积段做到位、面宽尺寸是否做到要求;景观是否具备完善的功能;公区精装的成本;物业的管理方式和增值服务等等。在我们所做的基础上进行整合,提高深度,建立我们“社区微环境”的理念。

这个社区微环境可以从环境模拟、精细化空间体系、专业的服务团队、完善的网络平台共同构建。

1、环境模拟,我们可以通过模拟手段,在项目前端优化居住环境,例如:

全区的季节风速矢量图,提前判断社区由季节性风向及风速引起的不利因素,通过规划、景观等技术手法进行优化规避。

室内季节性风速云图,提前计算户型设计中由季节性风向及风速引起的室内不利因素,通过调整窗户位置、开窗面积、室内户门等设计调整优化户型设计。

规划分时日照图,提前计算全区分时日照,有针对性的结合室内、室外空间,使充分增强阳光接触的同时规避强光带来的环境危害。

2、精细化空间体系,深入建筑、景观、精装,已回归生活为思考点,例如:

对生活习惯进行深入思考,将户内动线合理布置,同时合理运用洄游动线的设计手法,提升整体的精细化程度。

简单的改变一下水槽的位置,减少了在厨房工作时的单调,增加了户内交流的方式。改变一些户型中的细节,提升生活的温度。

3、专业的服务团队,包括了物业的基础服务、医疗、教育、生活等多方面,打造自己的体系及生态链,为居民更好的服务。  

4、完善的网络平台,迎合现代人的生活方式,借助网络平台的优势,形成多端口的网络形式,移动端、线下店、第三方基地,形成自己ip的平台模式。

我们经历了机会向导和资源与能力为竞争的市场价值观阶段,即将进入使命与价值为导向的产品竞争时代。仰望天空个、脚踏实地,从本质出发,研磨每一个细节,做更好的产品。