房地产的兴衰跟宏观经济有着密不可分的关系,一个城市的经济趋势,与房地产市场的发展互为表里。邢台楼市白皮书《宏观经济篇》,我们邀请嘉宾解读邢台经济走势,帮助大家判断楼市未来走向。

城市经济—GDP及其增长

根据统计公报中的GDP数据,2019年邢台GDP为2119.96亿元,已低于2018年的2150.76亿元,二者皆低于2017年的2236.36亿元,GDP总量连续下降。但统计公报中关于GDP增速的数据则是:2003至2007年,GDP保持12%以上的高速增长,2008、2009两年,其增速下降至10%,2010、2011 两年,其增速恢复至接近原有水平。自2010年,四年内下降至6%,近年来长期维持在7%的水平,仍显示稳定上涨。这些数据看似存在一定矛盾,即GDP总量下降,GDP增速为正,实则不然。要明白上述内容,我们首先需要注意“全市生产总值按现行价格计算,增长速度按不变价格计算”,其中“现行价格是指现行经济生活中实际执行的价格”,“不变价格指用以计算各时期产品价值指标的固定价格”(目前的不变价格可能是以2010年或2011年或其他某年的价格为基础的),按不变价格计算的产品价值消除了价格变动因素,不同时期对比可以反映生产的发展速度(实际上,用金钱来统计我们的社会财富是存在一定瑕疵的,我们更在乎共同拥有几头牛,而不是价值多少钱的牛,牛价上涨,某些时候只是数字游戏而已)。根据这一情况,我们可以还原出近年来的物价变动趋势,2017年前后,伴随着物价上升,社会购买能力并未明显增强,进而使得物价被迫回降(这并不是说价格真的降低而,而是低价产品在某些领域里占比更高了,可以结合后面的社会消费品零售总额对比阅读)(另,简单的思维惯性让我们误以为增速可以通过相除相减获得,这有些草率)。

在此基础上,我们进一步观察人均GDP,2019年邢台人均GDP为28707元,约合4000美元左右,根据国际上普遍认可的经验,人均GDP达到3000美元后(邢台在2012年左右进入这个阶段,请注意这个年份,很多现象,包括统计公报内容的变化,都与这一年有关),经济社会生活会出现一些新特征,包括:第三产业优化升级,服务业将加快发展,消费方面更加注重生活质量并呈现多样化,社会事业全面发展,生活宽裕人群将成为社会主体,社会总体收入分布形态向“橄榄型”转变(这些现象都是我们能够切身感受到的)。

将邢台与石家庄、北京等城市比较,我们发现,邢台目前人均GDP水平约相当于石家庄市2008年水平(29368元)及北京市2002年水平(27746元),彼时两地房价大概为4000元/平方米(网络上查找到的石家庄二环以内,北京内城四区房价纪录,并不准确),大约五六年后,两地房价开始加速上涨(至于邢台房价,需要综合考虑其他因素,并不能够简单机械对比)。