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2020年第一季度邢台楼市报告-产品前沿

2020年04月17日 恋家原创 我要评论 扫描到手机

随着购房消费的不断升级,购房者对楼盘的功能也提出新的要求。房地产开发企业已经不是简单的拿地、建房,而是越来越向“生活服务商”开始转变。 《产品前言》我们邀请了2位房地产大咖,为我们解读产品、户型趋势;同时也例举了最新的项目产品案例。

从高低配向纯高层的转变

在一些新建小区中,我们常常会看到多层洋房与高层并存的情况,一个楼盘由高度完全不同的两种或多种物业类型组成。 所谓高低配就是指楼盘由高层+另一种物业形态,比如高层+洋房、高层+别墅、高层+洋房+别墅。

无论刚需盘还是高端盘,之所以楼盘都喜欢“高低配” 是可实现开发商利润最大化。开发商如今的“面粉”越来越贵,特别是受关注程度高的地块,拿地总价动辄几亿、十几亿元。要拿到优质地块,开发商就要承担融资渠道的资金成本压力,这种压力促使开发商进一步追求利润最大化。压力之下,大部分开发商更愿意在项目中掺进一些洋房或别墅来做高溢价率。

从设计上讲,一般高层拉密度,别墅洋房作为盈利点。从销售层面讲,容积率允许的情况下,开发商会尽可能多设计联排别墅和多层洋房。这和他们的营销定位也是密不可分的。

在容积率已定的情况下、由于采用高低配、不得不多扎楼,而楼体数量增多,导致建筑密度大大增加。最直接的影响就是楼间距很小,绿地率非常低。那就意味着小区空间狭隘,没有大型的景观组团,

没有水景,没有足够的老人、社区儿童活动空间等。即使容积率较低,高低配后所有的楼栋只能呈“兵营式”排列。在规划阶段也没办法铺排大型的景观组团,只能选择楼栋前的小型绿化或者极窄的中轴绿化。

建成的高低配小区的弊端越来越凸显后,某些“高低配”的高层大多为刚需户型,而小区里,大部分资源被别墅区掠夺,如果别墅区与高层区无法互通,再加上物业费不同,受到物业公司不同的对待。这些“高低配”中的高层舒适度甚至不如普通的纯高层项目。有的楼盘开始考虑只做纯高层,比如,皓顺尊、皓顺和、等小区。

三室稳居主力,四室比重增长,二室占比走低

近年来,房地产市场需求结构不断从首次置业刚需型客群向二次置业改善型需求转化。购房消费观念不断升级,以及棚改货币安置的推动,加之“房住不炒“政策持续发力,买房“一步到位”和改善客群对大面积和多室户住宅需求比重持续上升。但由于房价上涨速度又快于支付能力增速情况下,为控制总价,成交主力产品套型小面积化趋势愈发明显。

整体而言, 住宅市场产品结构最显著的特征是,新房市场三室二厅成交主力地位不动摇,中小面积段多户型产品需求占比进一步提高。

2019年,改善需求持续释放,邢台的购房者持续多年的偏好三室二厅的房产,看四室也有所增加。看二室二厅产品进一步回落;一室一厅的依然不多,三室产品同比增幅最大,且是新建商品住宅市场的绝对主力;四室产品成交同比增幅仅次于三室产品。

购房客群越来越追求大型舒适化产品,三室产品成交占比长期维持在50%以上高位,四室产品成交占比上升2.2个百分点,二室产品成交占比下降3.5个百分点,复式产品同比也小幅增加0.9个百分点,。      

市场上近期还出现了一些超博超宽、采光充足、阳光充沛全南向户型,比如位于兴达路的天正金域华府的几个超博、全南向户型。

[责任编辑:恋家作者]

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