年底了,你是观望还是下手买房?如期而至,月度LPR贷款市场报价利率于近日落地,1年期LPR为4.15%,5年期以上LPR为4.80%,整体来看,1年期和5年期较上个月报价均下调5个基点,其中,5年期LPR是年内首次下调。房贷对照的是5年期LPR,只要报价降了,在没有其他变量的前提下,房贷利率整体自然比往月要低,刚需该看房了?

可见,明年房贷利率会大概率略有下浮,这几乎是确定了。央行一纸新规落地之后,房贷新指标实施,据易居测算报告,按“房贷利率=LPR 基点”的公式计算,64城首套利率相比10月份都有所下降。例如,100万本金、30年即360期月供、等额本息偿还方式下,月供额降至5731元,压力减少31元。房说君认为,这笔钱看似不多,但对于刚需来说,12月在房贷新指标下,买房能直接省一笔钱,钱再少也是一个家庭的积蓄。然而,买房省钱不止,楼市俨然进入窗口期,还有2大消息在路上。正所谓“触底回升”,当下销售规模都趋于向好走势,是楼市要“反转”?真相并非如此

国统局前10月的房地产数据公布,最值得关注的是销售额和销售面积,商品房销售面积同比增长0.1%,是今年来首次实现正增长,销售额方面达到124417亿元,增长7.3%。业内更是预测,2019全年销售额超过15万亿成定局。房说君认为,首先,面积的增长比例很是微妙,是今年首次由负转正,这个数据与去年同期相比,增速足足下降2.1%,足以说明三四线的房子不好卖了。

事实上,去年去年销售面积达到17亿平米,很大一部分是三四线的功劳,因为棚改货币的关系,有大量的拆迁户拿着“回款”去买房,把积压的库存几乎一扫而空,造成短暂热销的局面。但有因必有果,随着棚改消失,卖不掉的房子又变多了。今年以来调控继续从严从紧,国家严控资金流入房地产,楼市金融化可以说彻底划上休止符,尽管如此,一二线城市依然展现出强大的购买力,动不动就上百万的房子,销售额很快就上去了。从扩张到普涨,别拿一二线楼市的美好去畅想整个市场有多宏大,随着多城房地产供求模式失衡,房价下调压力逐渐加剧

这样来看,只能说一二线楼市不缺买家,但说到底,经历了20多年的普涨,楼市已经汇集了7成以上的家庭财富,推高了近60%的杠杆率,确实到了该歇歇脚的时候,以后的房地产,将面临的是大小城市的分化,高估的房价会回归理性,而低估的城市则会不复存在。易居研究院对35个大中城市住宅市场的供求关系分析,2019供求比较小的城市,多为东北和中西部弱二线和三线城市,供求比较大的城市多为一线和强二线城市,整体来看,住宅供给量小于需求,预计2020年全国商品住宅将供大于求。

易居研究院研究员王若辰预测,供小于求,房价易涨难跌,供大于求,房价易跌难涨,明年下调压力逐步加剧。无独有偶,安居房产研究院张波称,2020年开始全国商品房的规模,无论是销售面积,还是销售规模,都将进入缓慢的下行通道。在房说君看来,一定程度上,对普通购房者来说反而是件好事,甚至我们该庆幸这个时刻来的及时,届时,以往价格需求居高的一二线楼市,新房二手房价格倒挂的现象会大幅缓解,那些输出型的三四线城市,则会以更快的速度现出“原形”。价格回落的城市数量从20增加到35,35天之后的2020年,3320万户家庭财富或将“凝固”

数据也在印证着这一说法,早在6-7月份,出现20个城市二手房价格下滑的现象,已经是今年最高。而就在近期,国家统计局公布最新一期的价格数据,二手房价格下调城市持续增加,时隔55个月再次有半数的城市价格下跌。房说君认为,可见,20到35的过程,只是个开始,如果正如业内所说:供大于求、进入缓慢下行通道的话,那么再等35天,2020年的楼市,既没有微涨,也不会横盘,有的只是回落。

一方面政策会重点关照刚需购房者,因为现阶段来说,各个城市的库存不同、人口分布不同,可能承受的购买力也大相径庭。有一点可以确定的是,在房贷新规制度下,供的时间越长,购房成本可能越低,现阶段最新一期的LPR已经下调,未来市场只会利好刚需。另一方面,近期《2019胡润财富报告》发布,我国有3320万户家庭达到中产家庭的水平,拥有最多中产家庭的城市是北京,其次是上海。而统计范围纳入了不动产和权益类资产,也就是说,大城市一套房就远超了300万的中产标准。因此说到发家致富,炒股还真不如炒房,这3320万户的家庭财富增长,都该感谢房地产,钱虽然赚得轻松,但这样的财富神话,明年开始可能要划上句号了。房说君有话说,总之,12月起LPR利率已经降低,首套购房者完全不用担心,因为只要是下浮一点,对刚需都是利好,对提振楼市消费、鼓励部分购房者入市,绝对是有帮助的。很简单的一个道理,不论是市场“窗口期”也好,还是给房贷的总供给变化也罢,适当放松,都是可以的。