笔者认为,深耕邢襄二十多年的中鼎地产是最了解邢台的房地产企业。所以,对于中鼎地产的拿地方向、产品定位等一直比较关注。前天笔者去了趟刚刚交房不久的中鼎麒麟汇,看了下麒麟汇的交房标准。又看了看正在销售的麒麟郡+和正在规划中的麒麟华府两个项目。中鼎地产在桥西的产品定位给笔者的感觉是,户型配比偏向大户型,产品越做越高端。

中鼎地产桥西产品

中鼎麒麟汇6米层高的入户大堂,看着非常上档次。沿步行梯往上走了7层,每一层的楼道都是精装修交付。这样的交房标准目前在邢台已经交付的,笔者知道的只有恒大和中鼎两家公司。

 麒麟汇入户大堂

麒麟汇精装楼道

 在麒麟郡+的售楼处,置业顾问给笔者做了详细的产品介绍。智慧安防、wifi全覆盖等大部分房企都在做的社区配置,并未引起笔者太多的关注。笔者的关注点,集中在麒麟郡+的户型配比上,因为户型的设计,才是小区产品定位的关键因素。

 整个小区共八栋住宅楼,二居室的户型仅有24套,其余都是110㎡以上的三室二卫的产品,而主力户型则是133㎡、140㎡、155㎡、168㎡等大户型。

正在规划中的麒麟华府这个项目,产品定位更加高端,整个小区以洋房产品为主,高层和小高层产品各配比了两栋,在项目的户型设计,全部是大三居以上的户型,没有两居室产品。

  从走访的项目中我们可以看到,中鼎在桥西的产品定位上基本上已经脱离刚需,全部以改善型产品为主。在从地段选择上,正在销售的麒麟郡+和规划中的麒麟华府这两个项目的周边配套都比较成熟,教育资源、商业资源一应俱全。在邢州大道以北这样的偏僻区域,目前我们并未看到有中鼎在售和规划中的项目。

原因分析

那么在桥西,中鼎为何要做纯改善型产品呢?笔者分析有以下两点因素。

首先是需求端变化,桥西经过多年的发展后,已经积聚了大量的人口,教育和商业配套也已经非常成熟。原先很多的刚需客户,到了二次置业的阶段,需要更换更大的户型,更高品质的居住环境。

 第二是政策因素,这些年桥西的发展之所以一马当先,依靠的是邢台市政府的全力支持。桥西临近的县域城市仅有内丘和邢台县两个县,可以吸纳的城市化人口其实很少。而随着政府的发展重点转向城东,失去了政策全力支持的桥西,房地产销售必然受到影响,如果在偏僻的地域拿地,做刚需或首改产品,将面临着一定的风险。

中鼎桥东产品

麒麟公馆这个项目,是中鼎地产在桥东试水的第一个项目,定位纯高端产品,主力在售户型为洋房产品,物业聘请的是具有一级物业资质的“彩生活”物业。中鼎地产在桥东的第二个产品,就是正在建设售楼处的中鼎麒麟著,从麒麟著的户型配比上,我们可以看到其中配比了大量的小三居的产品。


麒麟著户型图

麒麟著户型图

据笔者了解,中鼎地产接下来在会在桥东继续拿地,第三块地正在洽谈中,应该距离中鼎麒麟汇不远。

中鼎地产在桥东的新项目,户型配比上以小三居为主。这又是为什么呢?



邢台地图

从这张地图上我们可以看出,邢台大部分的县域城市人口集中在东部区域,买房者又都喜欢离自己熟悉的区域附近购房。邢台市政府大力发展城东的意愿已经非常明朗,未来城市化的进程,必将有大量的人口涌进城东。如果户型设计全是大户型,势必会将很多客户挡在门外。

中鼎地产拿地和其产品变化的背后,其实是邢台城市人口流向和购房需求的变化。作为邢台本土实力最强,最懂邢台的房地产企业,中鼎的拿地和产品变化具有风向标的作用,值得外来房企参考,我们也将持续关注中鼎地产。