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突降利空!楼市 迎来万亿级 重大考验!

2019年09月06日 订阅号 我要评论 扫描到手机


极致利好,普天同庆!

9月4日晚,国常会宣布,市场降息,全面降准,都在路上。

隔夜之后,9月5日,中美之间,电话响起,筹备会面,9月没成,相约10月。

两大利好直接刺激,股市亢奋异常,成交量7868亿元,创4月22日以来最高;指数盘中破3000点,创2个月新高。

几家欢喜几家愁,股市欢聚一堂,楼市形单影只,独话凄凉!

9月4日,国常会上,明确表示,棚改的希望(资金的最大来源)——专项债,不得用于土地储备和房地产相关。

另外,就在国常会,发文同一天,官媒人民日报也发了篇文章,题目叫,多地房贷利率调整!

这多地怎么调整的?

杭州首套房房贷利率上浮到10%,二套房上浮到15%;

苏州首套房上浮25%,二套房上浮30%;

温州,首套二套一起上调,房贷利率接近3年新高;

南昌“不甘示弱”,首套上浮20%,二套上浮25%;

郑州有点特殊,唯一一个,首套房上浮幅度比二套房高,首套上浮20%,二套上浮15%-20%。

国常会,释放“双降”利好,地方银行,给楼市造加息利空;

中美贸易缓和,给股市加血;国常会点名,专项债不能去楼市;

表面看两大利好,结果楼市独获两大利空。

毫无防备 突降利空 楼市心凉!


此前,曾经猜测,为了托底经济,棚改可能会超预期。

之所以有此思考,核心原因在,专项债。

过往数据统计,专项债资金历来约70%用于棚改,土储等项目,是棚改最大资金来源。

今年6月10日,国务院曾经印发了《关于做好地方政府专项债券发行及项目配套融资工作的通知》,要求加大力度投放专项债,投放重点项目,托底中国经济。

刚才说了,专项债70%的投放用途是棚改、土储的项目,那么线性思维,很容易联想,如果专项债基数做大了,而70%的棚改用途不变,那对于楼市来说,绝对是利好一件。

6月10日,专项债文件之后,专项债发放力度明显提升。

2019年,根据财政部数据,前7个月,各地一共新发行地方债25530亿元,其新增一般债券8667亿,新增专项债券16863亿元。

25530亿什么概念?

已经用去年初计划的83%,也就是说,7个月用了80%的债务额度。

如果没有新增额度或者提前透支2020年的额度,7月之后,接下来的5个月,就只有不到20%额度可用。

8月31日,证券日报消息,2019年前8个月各地共发行地方债39745.40亿元。

其中河南等地,甚至已经提前完成完成了全年的发行任务。

客观的说,此前,包括叶檀财经在内都预计三四线等低级别,对棚改依赖性强的城市,会因为年初棚改计划腰斩,而有相对大的销量回落,并进一步反应在房价上。

但,结果看,房地产投资超预期,三四线城市楼市下行的速度低于预期。




三四线城市的韧性超出预期,专项债功不可没!

回过头来分析,主要的原因就在于,专项债的投放速度远远超出想象。

从机构统计的数据来看,专项债快速发放的前8个月,土储和棚改也是高歌猛进,合计金额1.35万亿之巨!

从比例看,尽管7月开始,8月继续,土储和棚改占专项债额比例有所下降,但还是超过50%,接近60%的高份额。

9月3日,中国经营网还曾经爆出消息,说:

“监管部门已下发文件,要求地方报送2020年重大专项债项目资金需求情况”。

“文件称,经全国人大常委会审议批准,今年将提前下达部分2020年新增地方政府债务限额”。

简而言之就是,人大准备允许,2019年额度用完了的地区,提前透支2020年的地方债额度。

这么一来,棚改力度在今年无疑会得到远远超出预期的强支撑!

但,就在中国经营网消息24小时之后,国常会通稿出来,就彻底打破了这个幻想。



在政府官网的新闻通稿中,关于地方债的表述非常多。

其中,确实提出:按规定可以提前下达明年专项债部分新增额度。

而且还敦促有额度的地方要:今年限额内地方政府专项债券要确保9月底前全部发行完毕,10月底前全部拨付到项目上。

然而,对于专项债的用途,国常会特别做了说明。

第1, 明年初要见效,重点在大基建;

第2, 不得用于土地储备和房地产相关领域。

这两条硬约束意味着,10月份之后,专项债可能将无法在给棚改等地产项目助力。

这几乎完全颠覆了此前的判断!

联想能力强的檀香,此时可能会立刻想到。

哎,换锚之后,新房贷利率也会在10月起生效!

据央行,10月8日起,新发放个人房贷利率将根据新降息工具,LPR进行调整。

专项债改版从10月开始,房贷利率改版也从10月开始,这肯定不是巧合,这么简单。

就在文章收尾之际,界面新闻传来消息:

9月5日起,招行深圳地区部分房贷业务利率已经挂钩LPR(贷款基础利率)。据了解,招行深圳地区目前首套房利率为5.15%,二套房利率为5.45%,分别较原利率上浮提高0.005%和0.06%。

房贷利率换锚之后,有部分楼市拥趸说,楼市会降息,实锤出来,不用再争了,加息才是正解!

从加息的幅度看,二套房的加息幅度是首套房的12倍,两者之间的差距越来越大。

市场降息,楼市加息,首套房微调,二套房大调,这两个结果和趋势,和叶檀财经8月25的文章《重磅突发!央行正式宣布:楼市加息!》的判断完全一致。

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shichenchenbaby1



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[责任编辑:园]

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